프리미엄이 붙은 아파트 분양권 구매 시 유의할점

최근에 새 아파트를 사겠다고 3주정도 알아보면서 인터넷에 잘 나오지 않는 이야기들을 알게 되었다. 이 내용을 적어보고자 한다.

우선 본인의 신용등급이 1금융 대출을 받는데 문제가 없고 직장이 있다는 가정하에 글을 쓴다.

청약점수가 모자라서 아파트 분양을 받고 싶어도 받지 못하는 상황에 새 아파트에 살고 싶긴 해서 분양권을 사려고 알아보고 있었다.
지역은 그다지 나쁘지 않은 곳이라 프리미엄이 꽤나 붙은 곳이였다.

부동산중개소를 돌아다니면서 알게된 것은 분양권 구매를 위해 굳이 발품 팔 필요는 없다는 것이다. 아파트 분양권은 대부분 네이버 부동산 같은 메이저 부동산 중개사이트에 거의 올라온다. 왜냐하면 지어진 아파트가 아니다 보니 아파트를 볼 것이 없고, 하자가 있는지 없는지 검사할 필요가 없기 때문이다. 그래서 맘에 드는 분양권이 있으면 부동산 전화해보고 매도자가 특이한 옵션을 걸어놓은것이 아니라면 프리미엄 협의를 위해 방문하면 된다.

물건이 맘에 들어서 부동산 중개소에 방문을 하여 프리미엄 협의까지 다 했다고 하자.(보통 급매로 나오는 것이 아닌 이상 매도자가 올려놓은 프리미엄에서 천만원 정도 깍으면 평균적으로 깍는것이다. 2000만원을 깍으면 많이 깍은것.)

이제 계약서를 써야하는데, 계약서 작성이 문제다.

아파트 가격이 5억 프리미엄 1억이라고 가정하자. 보통 분양을 받으면 10%를 계약금으로 내고 중간에 60%를 중도금으로 내고(일반적으로 중도금을 집단 대출로 한다.), 나머지 30%를 등기 등록전에 낸다.

위의 경우라면 매도인이 건설사에 5000만원을 계약금으로 걸었을 것이고, 중도금은 지금 대출로 나가고 있을 것이다. 이자와 함께.

중도금 대출은 대출 승계를 하면 되니까 문제가 안된다.(맨 위에서 얘기했듯이 신용등급과 직장이 있을 경우다. 물론 직장이 없어도 대출 승계는 보통 문제가 안된다. 나중에 등기 등록 후 집담보 대출로 전환할 때도 집을 담보로 잡으니 보통 직장이 없어도 대출은 잘 나온다. 신용등급은 문제가 될 수 있음.)

법대로하면 계약서에 프리미엄 1억을 다 적는 것이 맞다. 이 경우 계약서의 총액에 1억5천을 적고 계약을 하면 된다.(중도금은 승계) 이건 일반 아파트를 사는 것과 동일하다. 그런데 이 프리미엄을 기록하지 않고 일명 다운계약서를 쓰겠다고 하면 문제가 된다.(계약서의 총액에 5천만원만 적겠다는 뜻.)

인기 없는 아파트라면 이렇게 될 일도 없겠지만 프리미엄이 많이 붙은 아파트들은 매도자가 프리미엄을 그대로 다 받기를 원한다. 즉, 1억원을 다 받기를 원하는 것인데, 아파트를 팔아서 수익을 얻으면 양도소득세를 내야한다. 그러나 매도자는 양도소득세를 내지 않겠다는 것이다.(분양권의 양도소득세는 55%이다. 1억원을 붙여서 팔면 5500만원을 양도소득세로 내야한다. 만약 법대로 양도소득세를 내면서 매도자가 1억원을 받으려면 프리미엄이 2억2천만원이 된다.)

1. 매수자가 겪는 문제.
매도자가 양도소득세를 내지 않으려면 계약서에는 총액을 5천만원만으로 적어야하고, 프리미엄에 대한 얘기는 어디에도 적으면 안된다.(증거를 남겼다가 국세청에 걸릴 수 있으니 증거가 될만한 것은 남기지 않아야 한다.) 하지만 매도자는 1억원을 받아야하니까 매수자가 매도자에게 1억원을 현금으로 주던지(수표는 추적이 가능해서 불가능), 매수자의 지인이 매도자의 지인에게(즉, 차명 통장에서 차명 통장으로) 보내주는 방식으로 해서 줘야한다.

프리미엄에 대한 증거를 남기면 안되므로 돈을 받았다는 영수증도 없다.

매도자가 나는 프리미엄을 받지 않았다고 해서 계약을 파기해버리면 매수자는 아무것도 못하고 사기 당하게 된다. 그래서 돈을 주고 받을 때 부동산 중개인이 돈을 준사람과 받은사람에게 다 확인을 하는데 이것또한 증거를 남기면 안되므로 그냥 구두상으로만 확인을 하는 정도이다. 즉, 뭐 하나마나한 것이다.

2. 매도자가 겪는 문제.
위에서 말한대로 매도자는 프리미엄을 그대로 다 받기를 원하기 때문에, 계약서에 총액을 5천만원으로 적고 프리미엄 1억원을 별도로 받아야한다.

그런데 잔금날 매수자가 프리미엄을 주지 않고 매도자에게 계약서에 있는대로 이행하라고 하면 문제가 된다. 계약서에는 총액이 5천만원만 적혀있기 때문에 매수자가 하는 말이 전혀 틀린게 없다. 그래서 일반적으로 매도자는 잔금날 이전에 최소 프리미엄의 절반정도는 미리 받기를 원한다.

프리미엄의 절반을 잔금날 이전에 미리 받으면, 잔금날 만났을 때 매수자가 계약서대로 이행하라는 소리를 할 수 없기 때문이다. 미리 준 프리미엄의 절반을 날릴 수 있으니까.

그래서 이런 이유때문에 부동산 중개업자가 이렇게 말한다.
'계약서는 제가 보관하겠습니다.'

이유는 위에 적었듯이 프리미엄을 주기 전에 매수자가 매도자에게 계약서대로 이행하라고 할 수 있기 때문이다. 그래서 프리미엄 금액의 반절정도를 주고 나서 계약서를 받거나 할 수 있다.

즉, 다운계약서를 쓰려면 매수자, 매도자 둘다 서로 믿어야하고, 이마저도 부동산 중개업자가 사기치면 둘 다 당하게 된다. 뭐 사실 당하는건 매수자가 제일 크지만.

아무튼 나는 매수하려고 했고 위의 이유때문에 너무 리스크가 커서 그냥 구매하지 않기로 했다.

대부분 프리미엄을 주고 사는 수도권 분양권은 이런식으로 거래가 된다.